Parametri urbanistici ed edilizi

La corretta definizione e il preciso calcolo delle superfici urbanistiche sono alla base di ogni verifica di conformita e di ogni dimensionamento progettuale. La superficie territoriale (St) e la superficie complessiva di un ambito o comparto di trasformazione, comprensiva delle aree destinate all'edificazione, alle strade, ai parcheggi, al verde pubblico e ai servizi. La St e il riferimento per il calcolo dell'indice di edificabilita territoriale (It).

La superficie fondiaria (Sf) e la porzione della superficie territoriale effettivamente destinata all'edificazione privata, ottenuta sottraendo dalla St le aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria (strade, parcheggi pubblici, verde pubblico, servizi). La Sf e il riferimento per il calcolo dell'indice di edificabilita fondiaria (If). Il rapporto tra Sf e St dipende dalla dotazione di standard richiesta dal piano: in un'area residenziale con standard elevati, la Sf puo rappresentare il 50-60% della St.

La superficie lorda di pavimento (SLP), detta anche superficie utile lorda (SUL), e la somma delle superfici di tutti i piani dell'edificio, misurate al lordo delle murature perimetrali e al netto delle superfici accessorie (vani scala comuni, locali tecnici, autorimesse pertinenziali, cantine). La definizione precisa di cosa si include e cosa si esclude dal computo della SLP varia da Comune a Comune ed e definita nelle NTA o nel Regolamento Edilizio.

La superficie coperta (SC) e la proiezione sul piano orizzontale dell'ingombro planimetrico massimo dell'edificio, compresi i corpi aggettanti chiusi. Generalmente si escludono gli aggetti aperti (balconi) fino a una certa profondita (spesso 1,50 m) e le pensiline. La SC e il parametro utilizzato per calcolare il rapporto di copertura (Rc = SC/Sf), che esprime la percentuale massima del lotto che puo essere occupata dall'edificio.

E fondamentale che il professionista verifichi sempre le definizioni specifiche adottate dal Comune in cui opera. Il Regolamento Edilizio Tipo, adottato da molte Regioni in attuazione dell'Intesa Stato-Regioni del 2016, ha uniformato le definizioni a livello regionale, ma permangono differenze significative tra una Regione e l'altra. Ad esempio, il computo dei sottotetti, dei porticati e dei volumi interrati puo variare sensibilmente.

Un errore nel calcolo delle superfici puo avere conseguenze gravi: un dimensionamento che ecceda l'indice ammesso dal piano rende il progetto non conforme e il titolo abilitativo illegittimo. La verifica delle superfici e dei volumi deve essere condotta con rigore, utilizzando le definizioni vigenti nel Comune di intervento e documentando chiaramente i calcoli nella relazione tecnica allegata al progetto.

Il volume urbanistico e il parametro che esprime la consistenza tridimensionale dell'edificio ai fini urbanistici. La sua definizione e cruciale perche determina la capacita edificatoria effettivamente utilizzata su un lotto. Il volume urbanistico si calcola generalmente moltiplicando la SLP per l'altezza virtuale di piano (tipicamente 3,00 m), oppure come volume geometrico dell'involucro edilizio, a seconda delle definizioni adottate dalle NTA comunali.

Non tutto il volume fisico dell'edificio rientra nel computo urbanistico. Sono generalmente esclusi i volumi interrati destinati a cantine, autorimesse e locali tecnici (a condizione che non emergano dal piano di campagna oltre una certa misura), i sottotetti non abitabili (con altezza media inferiore a un determinato valore), i vani scala e ascensore oltre l'ultimo piano abitabile, e i volumi tecnici in copertura (locali caldaia, vani corsa ascensore, torrini scala).

La sagoma dell'edificio e la conformazione plano-volumetrica dell'organismo edilizio, comprensiva della copertura. La sagoma rileva ai fini dell'applicazione delle distanze tra edifici e dai confini, e assume particolare importanza negli interventi su edifici esistenti. La giurisprudenza ha chiarito che la ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione e ammessa come intervento diretto (senza piano attuativo) solo se la ricostruzione avviene con la stessa sagoma dell'edificio preesistente, salvo diverse previsioni delle NTA.

Il numero di piani e un parametro complementare all'altezza massima e al volume. Le NTA possono stabilire sia l'altezza massima in metri sia il numero massimo di piani fuori terra, e il progetto deve rispettare entrambi i limiti. Il piano seminterrato (con il pavimento sotto il livello del terreno e il soffitto che emerge per una certa misura) e spesso oggetto di prescrizioni specifiche: in molti Comuni e computato come piano fuori terra solo se l'estradosso del solaio di copertura supera una determinata quota rispetto al piano di campagna.

Per il professionista, la verifica del volume urbanistico richiede una conoscenza precisa delle esclusioni e delle inclusioni previste dalle norme locali. Un sottotetto che in un Comune e escluso dal computo volumetrico potrebbe essere incluso in un Comune limitrofo. Analogamente, un porticato a piano terra potrebbe essere computato o escluso a seconda delle dimensioni, della destinazione d'uso e delle previsioni delle NTA.

L'altezza massima degli edifici e un parametro fondamentale stabilito dal DM 1444/1968 e dettagliato dalle NTA di ciascun Comune. Il decreto ministeriale fissa limiti diversi per ciascuna zona: in zona A, l'altezza non puo superare quella degli edifici preesistenti; nelle zone B e C, il limite e determinato dal piano comunale ma non puo superare i valori fissati dal DM per ciascuna densita edilizia.

La misurazione dell'altezza e un tema tecnico di grande rilevanza pratica. Generalmente, l'altezza si misura dalla quota del marciapiede o del terreno sistemato a confine con lo spazio pubblico fino all'intradosso dell'ultimo solaio (per gli edifici con copertura piana) o alla linea di gronda (per gli edifici con copertura a falde). Alcune NTA adottano il criterio della media tra il punto piu basso e il punto piu alto della copertura, il che puo favorire o penalizzare determinate soluzioni architettoniche.

Il numero massimo di piani fuori terra e un parametro complementare all'altezza metrica. Mentre l'altezza metrica consente flessibilita nella distribuzione delle altezze interne di piano, il numero massimo di piani pone un limite rigido alla suddivisione verticale dell'edificio. Le NTA possono stabilire, ad esempio, un'altezza massima di 12 metri e un massimo di 4 piani fuori terra: il progettista dovra rispettare entrambi i vincoli simultaneamente.

In contesti collinari o di pendio, la misurazione dell'altezza presenta problematiche specifiche. Quando il terreno non e pianeggiante, le NTA generalmente prescrivono di misurare l'altezza dal punto piu basso del perimetro dell'edificio a contatto con il terreno, oppure dalla media delle quote del terreno in corrispondenza dei quattro angoli dell'edificio. La scelta del criterio di misurazione puo incidere significativamente sull'altezza ammissibile.

Il DM 1444/1968 stabilisce anche il rapporto tra altezza degli edifici e larghezza delle strade: nelle zone A, l'altezza non puo superare l'altezza degli edifici prospicienti; nelle altre zone, la distanza tra edifici non puo essere inferiore all'altezza dell'edificio piu alto, con un minimo assoluto di 10 metri tra pareti finestrate. Questa prescrizione, nota come regola dei 45 gradi o regola dell'altezza-distanza, ha un impatto diretto sulla configurazione volumetrica degli edifici.

Le distanze minime tra edifici sono disciplinate dall'art. 9 del DM 1444/1968, che stabilisce prescrizioni inderogabili. Tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, la distanza minima e di 10 metri. Questa prescrizione si applica alle nuove costruzioni e alle sopraelevazioni, e la giurisprudenza ha costantemente affermato la sua natura di norma imperativa, prevalente su qualsiasi previsione di piano comunale in senso meno restrittivo.

La nozione di parete finestrata rilevante ai fini delle distanze comprende qualsiasi parete dotata di finestre che garantiscono l'illuminazione e l'aerazione degli ambienti abitabili. Le vedute oblique, le finestre di servizio (bagni, scale) e le luci (aperture che non consentono la visuale) possono avere un trattamento differenziato a seconda della giurisprudenza e delle previsioni comunali. La Cassazione ha precisato che e sufficiente che anche una sola delle due pareti contrapposte sia finestrata per l'applicazione della distanza minima di 10 metri.

La distanza dai confini di proprieta e generalmente pari alla meta della distanza tra edifici, quindi 5 metri dal confine. Tuttavia, due proprietari confinanti possono concordare di edificare in aderenza (a confine), a condizione che le pareti contigue non siano finestrate. In zona A (centro storico), le distanze tra edifici possono essere inferiori a 10 metri, nel rispetto delle distanze preesistenti, purche il Comune abbia adottato un piano particolareggiato o un piano di recupero.

Le distanze dalle strade sono stabilite dall'art. 9 del DM 1444/1968 in funzione della classificazione stradale. Per le strade di larghezza inferiore a 7 metri, la distanza minima e di 5 metri; per le strade di larghezza tra 7 e 15 metri, la distanza e di 7,50 metri; per le strade di larghezza superiore a 15 metri, la distanza e di 10 metri. Per le strade di tipo autostradale o di grande comunicazione, si applicano le fasce di rispetto previste dal Codice della Strada (D.Lgs. 285/1992) e dal suo regolamento di esecuzione.

Un tema di grande attualita e il rapporto tra distanze e interventi sull'esistente. La ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione, se avviene con la stessa sagoma e nella stessa posizione, non e tenuta al rispetto delle distanze del DM 1444/1968, poiche non si tratta di nuova costruzione. Tuttavia, se la ricostruzione comporta uno spostamento del sedime o un aumento di volumetria, si applicano le distanze per le nuove costruzioni. Il DL 76/2020 (Semplificazioni) ha introdotto ulteriori deroghe per gli interventi di demolizione e ricostruzione, consentendo in alcuni casi la ricostruzione con sagoma diversa nel rispetto delle distanze preesistenti.

Per il professionista, il calcolo delle distanze richiede particolare attenzione ai punti di misurazione. La distanza si misura in linea perpendicolare tra le due pareti, non in linea obliqua. I balconi, le pensiline, i cornicioni e gli elementi aggettanti rilevano ai fini delle distanze se superano una certa profondita (generalmente 1,50 m), ma la giurisprudenza non e univoca su questo punto. Una verifica accurata delle distanze, condotta prima della presentazione del progetto, e fondamentale per evitare contenziosi con i vicini e con l'amministrazione.