Decreto Salva Casa: Guida Completa alla Sanatoria e Tolleranze Costruttive
Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con modificazioni dalla L. 105/2024) rappresenta la riforma piu significativa degli ultimi anni in materia di conformita edilizia. In questa guida analizziamo tutte le novita: tolleranze costruttive graduate, sanatoria semplificata con doppia conformita attenuata, cambio destinazione d'uso, stato legittimo e impatto pratico sulla professione.
Ultimo aggiornamento: Febbraio 2026 · Tempo di lettura: 20 min
Indice dei contenuti
1. Cos'e il Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa e il nome comunemente utilizzato per indicare il Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69, recante "Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica", convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105.
Il provvedimento nasce dall'esigenza di affrontare il problema delle piccole difformita edilizie che riguardano milioni di immobili italiani. Secondo le stime del Governo, circa l'80% del patrimonio immobiliare italiano presenta qualche forma di irregolarita rispetto ai titoli abilitativi originari: spostamento di tramezze, chiusura di un balcone, lievi variazioni di superficie o altezza rispetto al progetto approvato.
Queste difformita, anche se minime, potevano bloccare le compravendite immobiliari, impedire l'accesso ai bonus edilizi e rendere impossibile il rilascio di nuovi titoli abilitativi. Il Decreto Salva Casa interviene su quattro fronti principali:
Tolleranze costruttive
Ampliamento delle tolleranze dal 2% fino al 6% in base alla superficie dell'unita immobiliare
Sanatoria semplificata
Doppia conformita attenuata con silenzio-assenso a 45 giorni
Cambio destinazione d'uso
Semplificazione per cambi d'uso nella stessa categoria e tra categorie diverse
Stato legittimo
Nuova definizione semplificata e disciplina per immobili ante-1967
Iter legislativo
- 29 maggio 2024: pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del D.L. 69/2024
- 28 luglio 2024: conversione in legge con la L. 105/2024, con significative modifiche rispetto al testo originario del decreto
- Entrata in vigore: 30 maggio 2024 (il giorno successivo alla pubblicazione del decreto in G.U.)
- Modifiche in sede di conversione: ampliamento delle tolleranze esecutive, revisione della disciplina del cambio d'uso, nuove disposizioni sui sottotetti
Il decreto modifica principalmente il DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), intervenendo sugli articoli 9-bis (stato legittimo), 23-ter (cambio destinazione d'uso), 34-bis (tolleranze costruttive), 36 e 36-bis (accertamento di conformita e sanatoria).
2. Tolleranze Costruttive — Art. 34-bis DPR 380/2001
Le tolleranze costruttive rappresentano la percentuale di scostamento ammessa tra quanto realizzato e quanto approvato nel titolo abilitativo, senza che tale differenza costituisca una violazione edilizia. Prima del Decreto Salva Casa, la tolleranza era fissata uniformemente al 2% per tutti gli immobili, indipendentemente dalle dimensioni.
Il Decreto Salva Casa ha introdotto un sistema di tolleranze graduatein funzione della superficie utile dell'unita immobiliare, riconoscendo che su unita piccole le difformita percentuali incidono proporzionalmente di piu.
Nuove tolleranze costruttive (comma 1-bis Art. 34-bis)
| Superficie utile | Tolleranza precedente | Nuova tolleranza | Variazione |
|---|---|---|---|
| Fino a 60 mq | 2% | 6% | +4 punti |
| Da 60 a 100 mq | 2% | 5% | +3 punti |
| Da 100 a 300 mq | 2% | 4% | +2 punti |
| Da 300 a 500 mq | 2% | 3% | +1 punto |
| Oltre 500 mq | 2% | 2% | Invariata |
Parametri su cui si applica la tolleranza
Le tolleranze si applicano a: altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unita immobiliari. Si misurano rispetto ai parametri previsti dal titolo abilitativo.
Esempio pratico
Un appartamento di 75 mq di superficie utile ricade nella fascia 60-100 mq, con tolleranza del 5%. Se il titolo abilitativo prevede un'altezza interna di 2,70 m, la tolleranza ammette un'altezza effettiva compresa tra 2,565 m e 2,835 m (2,70 m +/- 5%). Uno scostamento in altezza di 10 cm (da 2,70 a 2,80 m), che rappresenta il 3,7%, rientra perfettamente nella tolleranza e non costituisce difformita edilizia.
Retroattivita delle tolleranze
Le nuove tolleranze si applicano anche agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, e non solo a quelli futuri. Questo aspetto e cruciale perche consente di sanare retroattivamente difformita esistenti che rientrano nelle nuove percentuali, facilitando le compravendite e il rilascio di certificati di agibilita.
3. Tolleranze Esecutive
Accanto alle tolleranze costruttive percentuali, il Decreto Salva Casa ha introdotto e ampliato il concetto di tolleranze esecutive (Art. 34-bis, comma 2). Si tratta di irregolarita derivanti da errori di cantiere o adattamenti in corso d'opera che non richiedono sanatoria e non costituiscono violazione edilizia.
Irregolarita considerate tolleranze esecutive
- Irregolarita geometriche: muri non perfettamente in squadra, lievi differenze nelle misure dei vani
- Modifiche alle finiture: diversa collocazione di impianti e opere interne di finitura rispetto al progetto
- Diversa collocazione degli impianti: spostamento di punti luce, prese, scarichi rispetto al progetto approvato
- Errori progettuali corretti in cantiere: purche non incidenti sulla struttura portante o sulla sagoma
- Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali (novita della legge di conversione)
- Irregolarita esecutive di muri esterni e interni: non rettilineita, presenza di nicchie, rientranze
Le tolleranze esecutive si applicano agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Per certificarle e sufficiente una dichiarazione asseverata di un tecnico abilitato allegata alla pratica edilizia o alla documentazione per la compravendita. Non e necessario alcun procedimento di sanatoria ne il pagamento di sanzioni o oblazioni.
4. Sanatoria Semplificata — Accertamento di Conformita in Sanatoria
Il Decreto Salva Casa introduce l'articolo 36-bis nel DPR 380/2001, che disciplina un nuovo procedimento di sanatoria per le parziali difformita dal titolo abilitativo e per le assenze di titolo relative a interventi di minore entita (SCIA e CILA). Si tratta di una svolta rispetto al rigido sistema della doppia conformita previsto dall'Art. 36.
La doppia conformita "attenuata"
Il sistema tradizionale dell'Art. 36 DPR 380 richiedeva la doppia conformita piena: l'opera doveva essere conforme alla normativa urbanistica e edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria. Questo principio rendeva impossibile sanare interventi realizzati in regime normativo diverso da quello attuale.
Il nuovo Art. 36-bis introduce la doppia conformita attenuata:
Disciplina urbanistica
L'opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria
Disciplina edilizia
L'opera deve essere conforme ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento
Questo meccanismo consente di sanare opere che non erano conformi alla disciplina urbanistica dell'epoca ma lo sono a quella vigente, purche fossero comunque conformi alla normativa edilizia (tecnica, igienico-sanitaria, sismica) al momento della costruzione.
Procedura e tempistiche
- La domanda si presenta al Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune
- Alla domanda va allegata la relazione asseverata di un tecnico abilitato che attesti la doppia conformita attenuata
- L'ufficio comunale ha 45 giorni per pronunciarsi
- In caso di immobili vincolati: termine di 180 giorni e parere vincolante dell'autorita preposta alla tutela
- Decorso il termine senza pronuncia: silenzio-assenso (la sanatoria si intende rilasciata)
- E dovuto il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile (minimo 1.032 euro, massimo 30.984 euro)
Ambito di applicazione dell'Art. 36-bis
L'Art. 36-bis si applica alle parziali difformita dal Permesso di Costruire o dalla SCIA Alternativa e alle assenze di titolo per interventi soggetti a SCIA (Art. 22) o CILA. Per le totali difformita o le variazioni essenziali dal Permesso di Costruire resta applicabile l'Art. 36 con la doppia conformita piena tradizionale.
5. Cambio Destinazione d'Uso Semplificato
Il Decreto Salva Casa ha profondamente riformato l'articolo 23-ter del DPR 380/2001, che disciplina il cambio di destinazione d'uso degli immobili. La riforma distingue nettamente tra cambi d'uso all'interno della stessa categoria funzionale e cambi tra categorie diverse.
Le categorie funzionali
Il DPR 380 individua le seguenti categorie funzionali:
Cambio d'uso nella stessa categoria funzionale
Il nuovo Art. 23-ter stabilisce che il cambio di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale e sempre consentito, sia con opere che senza opere. Per il cambio senza opere e sufficiente una SCIA; se sono necessarie opere, il titolo abilitativo e quello richiesto per le opere stesse (CILA, SCIA o PdC).
Cambio d'uso tra categorie funzionali diverse
Il cambio di destinazione d'uso tra categorie diverse e ammesso nelle zone A (centro storico), B (completamento) e C (espansione) del DM 1444/68, con SCIA. Il cambio e consentito per singole unita immobiliari e nel rispetto delle condizioni poste dalla normativa di settore, delle normative regionali e delle eventuali condizioni comunali.
Oneri di urbanizzazione: il cambio d'uso tra categorie diverse comporta la corresponsione della differenza degli oneri di urbanizzazione. I Comuni possono prevedere maggiorazioni non superiori al doppio degli oneri tabellari per il cambio verso la categoria commerciale, e possono stabilire condizioni (anche limitative) per il cambio d'uso nelle zone A, anche per singole aree o porzioni di esse.
6. Stato Legittimo dell'Immobile — Art. 9-bis DPR 380/2001
Lo stato legittimo dell'immobile e il presupposto fondamentale per qualsiasi intervento edilizio, per le compravendite e per l'ottenimento del certificato di agibilita. Il Decreto Salva Casa ha riformato l'articolo 9-bis del DPR 380/2001, semplificando la ricostruzione della storia edilizia dell'immobile.
Nuova definizione di stato legittimo
Lo stato legittimo dell'immobile e ora determinato da:
Titolo abilitativo originario
Il titolo che ha previsto la costruzione o la legittimazione dell'immobile (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, oppure titolo formatosi per silenzio-assenso)
Ultimo titolo che ha disciplinato l'immobile nella sua interezza
Integrato dagli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. La novita e che non e piu necessario ricostruire l'intera catena di tutti i titoli intermedi.
Immobili ante-1967
Per gli immobili realizzati in epoca in cui non era obbligatorio il titolo abilitativo (prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della L. 765/1967 "Legge Ponte"), lo stato legittimo e desumibile da:
- Informazioni catastali di primo impianto
- Riprese fotografiche, documenti d'archivio, mappe storiche
- Ulteriori documenti probanti (rogiti, certificati)
Questa semplificazione e particolarmente rilevante per gli immobili dei centri storici e delle aree rurali, spesso realizzati senza titolo in un'epoca in cui non era richiesto, e per i quali era praticamente impossibile dimostrare la legittimita edilizia.
Tolleranze e stato legittimo
Il Decreto precisa che le tolleranze costruttive ed esecutivenon costituiscono difformita e quindi non rilevano ai fini della determinazione dello stato legittimo. Questo significa che un immobile con difformita entro le tolleranze e considerato legittimo a tutti gli effetti, senza necessita di sanatoria.
7. Sottotetti, soppalchi e strutture amovibili
Il Decreto Salva Casa e la legge di conversione hanno introdotto disposizioni specifiche per il recupero dei sottotetti, la realizzazione di soppalchi e le strutture amovibili, con l'obiettivo di favorire il riuso del patrimonio esistente.
Recupero dei sottotetti
Il decreto conferma e rafforza la possibilita di recuperare a fini abitativi i sottotetti esistenti, anche in deroga alle distanze minime tra edifici (Art. 9 DM 1444/68), a condizione che siano rispettate le distanze minime previste dal Codice Civile. Il recupero e ammesso nei limiti e con le procedure previste dalle leggi regionali sul recupero dei sottotetti.
Strutture amovibili
Le strutture amovibili realizzate durante l'emergenza sanitaria da COVID-19 (dehors, gazebi, elementi di arredo urbano) possono essere mantenute con la presentazione di una SCIA. Questa disposizione, introdotta dalla legge di conversione, regolarizza una situazione di fatto che riguardava migliaia di attivita commerciali e di ristorazione.
Soppalchi e locali accessori
Per i soppalchi e i locali accessori (ripostigli, lavanderie) gia esistenti, il Decreto facilita la regolarizzazione attraverso le nuove tolleranze costruttive e la sanatoria semplificata, a condizione che siano rispettati i requisiti igienico-sanitari minimi. In particolare, le altezze minime e i rapporti aeroilluminanti possono essere derogati nei limiti stabiliti dalla normativa regionale.
8. Impatto pratico per professionisti
Il Decreto Salva Casa ha un impatto significativo sull'attivita quotidiana di architetti, ingegneri e geometri. Ecco i principali cambiamenti operativi:
Come cambia il lavoro del professionista
Verifiche di conformita piu rapide
Con le tolleranze ampliate, molte difformita che prima richiedevano sanatoria ora rientrano nella tolleranza. Il tecnico deve semplicemente asseverare che lo scostamento e entro i limiti.
Compravendite piu fluide
La semplificazione dello stato legittimo e le nuove tolleranze riducono drasticamente i casi in cui una difformita blocca la vendita di un immobile. Il tecnico puo attestare la conformita con una dichiarazione asseverata.
Nuove opportunita di sanatoria
L'Art. 36-bis apre la possibilita di sanare parziali difformita che prima erano impossibili da regolarizzare a causa del principio della doppia conformita piena.
Cambi d'uso piu semplici
I cambi d'uso nella stessa categoria funzionale sono ora "sempre consentiti", semplificando la pratica per molti interventi di riconversione immobiliare.
Caso pratico: regolarizzazione per compravendita
Situazione: un appartamento di 85 mq deve essere venduto. Il rilievo del tecnico evidenzia che una tramezza interna e spostata di 15 cm rispetto al progetto originario, e l'altezza interna di un vano e 2,63 m invece dei 2,70 m previsti dal progetto.
Prima del Decreto Salva Casa: lo spostamento della tramezza e la differenza di altezza (2,6% = superiore alla tolleranza del 2%) costituivano difformita. Era necessaria una sanatoria con doppia conformita piena, il pagamento di oblazione e sanzione, con tempi potenzialmente lunghi.
Dopo il Decreto Salva Casa: l'appartamento di 85 mq rientra nella fascia 60-100 mq con tolleranza del 5%. La differenza di altezza (2,6%) e lo spostamento della tramezza rientrano nelle tolleranze. Il tecnico attesta la conformita con una dichiarazione asseverata. La compravendita puo procedere senza ritardi.
9. Domande Frequenti (FAQ)
Quali immobili rientrano nel Decreto Salva Casa?
Il Decreto Salva Casa si applica a tutti gli immobili esistenti sul territorio italiano, indipendentemente dalla loro destinazione d'uso. Le tolleranze costruttive e la sanatoria semplificata si applicano sia a immobili residenziali che a quelli commerciali, produttivi, direzionali e rurali. L'unica condizione e che l'intervento da regolarizzare sia stato realizzato entro il 24 maggio 2024 (per le tolleranze) o rientri nelle tipologie previste dall'Art. 36-bis (per la sanatoria).
La sanatoria del Decreto Salva Casa e un condono?
No, il Decreto Salva Casa non e un condono edilizio. A differenza dei condoni (1985, 1994, 2003), che permettevano di sanare qualsiasi abuso previo pagamento di un'oblazione, il Decreto Salva Casa consente la sanatoria solo di parziali difformita e solo se l'opera rispetta la doppia conformita attenuata (conforme alla normativa urbanistica vigente e alla normativa edilizia dell'epoca). Le totali difformita, gli abusi maggiori e le costruzioni in aree vincolate restano fuori dalla portata del decreto.
Come si calcolano le tolleranze costruttive?
Le tolleranze si calcolano come percentuale di scostamento rispetto al parametro previsto dal titolo abilitativo. Ad esempio, per un appartamento di 50 mq (tolleranza 6%) con altezza progetto di 2,70 m: la tolleranza ammette un'altezza tra 2,538 m e 2,862 m (2,70 m x 6% = 16,2 cm di scostamento ammesso). La superficie di riferimento e la superficie utile dell'unita immobiliare come risultante dal titolo abilitativo.
Quanto costa la sanatoria semplificata?
La sanzione pecuniaria per la sanatoria ai sensi dell'Art. 36-bis e pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile, con un minimo di 1.032 euro e un massimo di 30.984 euro. A questo si aggiungono i diritti di segreteria comunali (variabili), la parcella del tecnico per la predisposizione della pratica e l'eventuale aggiornamento catastale. Per le tolleranze esecutive, invece, non e prevista alcuna sanzione: basta la dichiarazione asseverata del tecnico.
Posso cambiare un negozio in abitazione con il Decreto Salva Casa?
Dipende dalla zona urbanistica. Se l'immobile si trova in zona A (centro storico), B (completamento) o C (espansione) del DM 1444/68, il cambio da commerciale a residenziale e ammesso con SCIA, previo pagamento della differenza degli oneri di urbanizzazione. I Comuni possono porre condizioni ulteriori e possono stabilire limitazioni per specifiche zone o porzioni di esse. In zone D, E ed F il cambio tra categorie diverse non e previsto dal decreto.
Il Decreto Salva Casa si applica anche agli immobili vincolati?
Si, ma con procedure e tempistiche diverse. Per gli immobili soggetti a vincoli paesaggistici, storici o ambientali (D.Lgs. 42/2004), la sanatoria ai sensi dell'Art. 36-bis richiede il parere vincolante dell'autorita preposta alla tutela del vincolo, e il termine per il silenzio-assenso e esteso a 180 giorni (anziche 45). Le tolleranze costruttive si applicano anche agli immobili vincolati, ma eventuali opere che alterano l'aspetto esteriore restano soggette all'autorizzazione paesaggistica.
Applica il Decreto Salva Casa con l'AI
Verifica se il tuo caso rientra nelle tolleranze costruttive, se puoi accedere alla sanatoria semplificata o se il cambio d'uso e ammesso. L'assistente AI di edilizia.live conosce il DL 69/2024, la L. 105/2024 e l'intero DPR 380/2001.